第一步：选址

 

　　很多开发商整天觉得找不到好项目，其实就是被卡在这第一步上了。这步说简单也简单，无非就是找个大块的，交通方便，有发展潜力的地。

 

　　开发商需要考虑以下几点：

 

　　要开发什么项目，比如具体想做几栋房子？几层楼？联排别墅？又或者是商业的或者工业的开发？然后再看看这块地面积够不够，地理位置等问题。

 

　　看看这块地的土地使用分区（zoning），如果在低密度区买了一块地要做三五层楼的单元房，一般来讲会杯具收场。当然了，只是一般来讲。高风险又伴随着高回报。很多有规划专业背景的开发商专门找这种地，尝试通过Council申请改变土地使用（rezoning），然后进行高密度开发。

 

　　基础设施的问题。这个问题和要做什么样的土地开发密切相关，和政府未来规划也密切相关，也是最难研究透彻的。可是最基本的，需要做什么样的土地开发这个问题还是要先弄明白的。比如要做的项目到底
是‘greenfielddevelopment’等等。

土地开发的过程是简单并复杂着

 

 

　　第二步：买地

 

　　这一步牵扯到‘DueDiligence’（尽职调查）和‘LandAcquisition’（征地）。除了土地分区（zoning）以外，我们还需要查看规划控制分层（各种Overlay）

 

　　调查这块地开发上的限制条款。地方政府一般有关于土地用途、建筑物密度、高度、面积、容积率、停车位等一系列的限制条款。把这些问题，还有一些其它因素考虑在内以后，项目的规模就基本上可以估计出来了。

 

　　开发商可以找个规划师来组织相关专业人员做一个‘planningappraisal’(规划评估)，来给个总体的投资估算。然后开发商可以通过这个投资估算来计算出该项目的利润，然后通过这个计算结果来确定是不是应该做这个项目。

 

　　第三步：政府批文

 

　　如果前两步做到位了，这一步相对就简单了。但是，简单不代表没有风险和变数。相反，这一步同样有很大的风险和变数。一般来说，开发商贷款进行开发，每拖一天那都是多花好多银子去付贷款利息啊。可惜Council很多时候并不理解这一点。。。很简单的项目有的时候能拖两三个月，大的项目就更没谱了。所以，找个靠谱的规划师帮助提前准备好所有材料并在有问题时及时快速的和Council沟通并跟进解决是对把控审批时间有很大帮助的。

 

　　除了审批时间需要合理把控以外，政府批文里给出的要求（Conditions）很多时候也会给开发商造成很大的经济负担。

 

　　政府批文里的这些Conditions具体该不该放，该怎么放，可是个大学问。而且牵扯也非常多，影响也很大。因为一条Condition影响了一个项目的生死存亡的这种事情也不少见。但是，同样的Condition，不同经验的规划师有可能分析结果也各有差异；这就好比同样一道菜，初级厨师和特级厨师做得肯定不能一毛一洋的。。。差异相信看官们心理都有数的。。。所以，这一步中找个专业知识过硬看得远想得深的规划师真心非常重要，因为这样的规划师能抓住很多细节问题。所谓细节决定成败也就是在此！

 

　　第四步：项目集资

 

　　从这一步起，规划专业就进入了配角。而对于开发商来讲，这又是很重要的一步。因为市场有起有伏，而开发商要保证项目在市场有需求的时候推出来，而如果因为资金没到位而耽误了两年，市场需求下来了，虽然不至于一棒子打回解放前，可是之前的努力有可能大部分就付之东流了。

 

　　从规划的角度来说，规划师就是要帮助开发商确保项目在政府批文的有效期限内完成，如果在项目进行中有什么政策上的变化会对项目造成影响，也需要及早通知开发商。

 

　　第五步：项目建造和完成

 

　　这一步是由工程和建筑为主导。具体看是什么类型的项目，有可能需要其它的批文，比如水暖的，建筑的，施工的等等。有的时候因为某些特殊情况需要对项目进行某些改变的话，则需要通知政府部门，很多时候需要修改政府批文，如果改动过大的话，甚至需要重新申请政府批文，那么就又回到了第三步，需要重新来过。

 

　　基本上土地开发的过程就是上述这五步。