14项目融资---

　　除非开发商有足够的资金作支持，除非项目采取出售的融资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运作过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两个极端的内容。主要形式有股权融资和债权融资。

　　开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。

　　完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

　　在完成项目商业计划书的编写工作以后，开始该项目的融资操作工作。融资操作的形式主要有两种：

　　1)委托专业融资服务机构进行融资;2)自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，可齐头并进。

　　第一种融资操作对于初步进入商业地产投资领域的投资商来讲是必不可少的，因为专业商业地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业地产项目与国际资本直接、快速对接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个圈子里面，如果对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉，盲目的冲撞只会耽误时间，不会取得任何进展。当然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商是需要付出融资成本，即需要在向融资服务机构支付一定融资启动费用的同时，还需另外支付相当于总融资资金额2.5%～5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高，但需明确的是，只要求1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力值得怀疑，换言之，这种融资机构不太可能真正完成项目的融资。

　　第二种融资操作对于已经有商业地产项目操作经验、融资经验的投资商来讲，是可以采纳的。但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队，这个融资团队并非简单一两个人就可以组成。

　　15市场策划---

　　项目的市场策划属于后期策划，是产品变成商品、商品兑现利润的重要一步，对于项目的成功至关重要。高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间、收益空间和利润空间。

　　市场策划多是聘请营销顾问公司进行，以开拓市场视野和借用外部资源。

　　16招商---

　　项目招商的方式主要有两种

　　即：1)委托专业招商咨询机构或由已经聘请的营销代理公司进行项目招商;

　　2)自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业地产项目来讲，将规模较大的国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。

　　通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

　　17价格策划---

　　对于采取商铺出售方案的项目来讲，开发商需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价价格。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，根据基础价格——租金效益进行合理定位。其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。

　　18租金策略---

　　开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。

　　19商业管理公司的选择---

　　项目取得成功最重要的因素之一，是商业地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。

　　商业地产管理公司介入物业管理的方式主要有：

　　1)管理公司以管理参股;2)聘请管理公司。

　　其实商业管理公司可以在项目设计阶段就介入项目，这对于项目的招商、融资都有很大的好处。如果项目在项目刚开始运作时就谈定了知名管理公司进行未来项目的管理，那么开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同，招商工作容易进行。