本篇主要对项目设计成本综合性管理经验分享。项目设计成本综合管理是设计投资管理的一个重要环节，主要针对如何平衡好设计成本，项目品质，项目影响力，以及如何使用与管理好设计预算，从而实现设计成本所形成的效益最大化。

　　本篇所述项目设计成本综合管理，主要从设计成本控制理念，设计费用分解原则，设计成本的分解，设计及顾问机构档次的确定、设计及顾问机构招募模式等方面来阐述项目设计成本综合管理。

　　一、设计成本控制理念

　　设计成本通常理解为：支付各类设计机构的费用加上业主的管理费用，再加上其他为项目设计所花费的费用;

　　广义的设计成本概念：支付各类设计机构的费用加上业主的管理费用，再加上其他为项目设计所花费的费用，还要加上沉没的土地价值或为未最大化的土地价值。

　　从项目全寿命的成本与经济、社会效益角度来看，尤其是针对大型综合房地产项目，支付给各类设计机构的费用仅仅是表面的设计成本，我们要分析深层次“设计成本”，眼光要看到不同设计费用的支付给项目带来的品质提升、价值提升、品牌提升的经济效益与社会效益，在此我们将这种理论称之为“设计价值理论”，如果从这个角度来说，针对同一大型房地产项目，设计费用少的实施方案可能浪费了地块的区位价值，这种造成的浪费或损失，在某种意义上应看成是一种潜在的“昂贵的设计成本”。

　　但并不是设计费用低，就一定导致设计品质低下，从而造成对地块区位价值的浪费，设计费用高就一定会造就高的设计品质，充分挖掘甚至提升地块区位价值，因此在看待设计成本时，或者在控制设计成本时，我们要从项目的全寿命的角度进行分析比较，来判断设计费用投入与产出的性价比。

　　二、设计费用分解原则

　　1)遵守总成本控制目标

　　大型综合房地产开发商在不同的设计实施方案按照设计价值理论进行比选后，通常会确定一种实际操作的设计实施方案，针对具体的设计实施方案，需要按照百分比方式或者其它经验数据来制定设计总费用预算，作为控制总设计费用的限额。

　　2)各专业合理分配原则

　　大型综合房地产的设计是一个很复杂的系统，需求也很高，参与的顾问机构图，及设计机构也非常多，甚至会达到几十家，各自担任不同专业或专项的设计任务，因此需要考虑不同专业、专项设计的重要性、工作量、复杂性等因素合理地将总设计费用分解到各专业或各专项设计任务上，作为各专业、各项设计费用的指导及费用控制目标。

　　3)各阶段合理分配原则

　　通常项目设计服务要分为方案设计、初步设计、施工图设计、施工配合等几个阶段，针对大型综合房地产的综合性、复杂性、要求高的特点，因而有可能将不同阶段的设计工作委托给不同的设计机构承担，因此需要考虑不同阶段的重要性、工作量、复杂性、价值含量等因素合理地将总设计费用分解到不同阶段设计任务上，作为不同阶段设计费用的指导及费用控制目标。

　　不同阶段合理分配设计费用(方案设计、初步设计、施工图设计、施工配合);

　　三、设计成本的分解

　　主要包含三大部分：

　　1)设计管理费用

　　2)设计招标费用

　　3)设计及顾问机构费用

　　根据不同阶段、不同设计专业、结合项目的特点及重点，按照百分比合理地对设计费用进行分解划分，作为设计费用的控制目标。

　　设计阶段划分：规划、方案、扩初、施工图以及施工配合服务阶段;

　　设计专业分项：规划、建筑、结构、机电、精装修、幕墙、垂直交通、消防、灯光、景观、围护顾问等。

　　大型综合房地产项目设计费用通常在(10-15%);

　　总设计费用：

　　专业：建筑、结构、机电、精装修、幕墙、电梯、消防、灯光、景观、基坑、其它等;

　　各专业以阶段设计费用分解：方案、扩初、施工图、施工配合，最后汇总每项各阶段，作为总设计费用控制管理目标。

　　四、机构的档次选择

　　根据设计成本的控制原则，设计费用要在不同专业、不同阶段合理分配、设计成本的总预算又要根据所选定的项目实施方案来确定。

　　实际上在实际操作过程中，需要根据项目开发、实施方案，研究项目设计的关键点，重点、核心价值挖掘与提升的要点，进而确定在各专业、各阶段所需选择的设计机构档次。

　　(对于设计及顾问机构有，国际、国内，又分为一线、二线、三线，还分不同专业，比如：建筑、结构、机电、幕墙等。在这里就不给他们这些单位做广告了，也就不说各家机构的名字了)

　　五、设计、顾问机构招标模式

　　目前设计、顾问机构选择的方式基本上有国际竞赛、公开招标、邀请招标、长期战略合作伙伴、直接委托等。

　　作为一个大型综合房地产开发项目，项目总体规划及建筑方案创作通常采取国际竞赛方式，吸引众多国际国内优秀的建筑事务所，建筑大师参与，以便为项目创造出优秀的规划、设计方案，这对大型综合房地产开发项目非常重要。因为出色的大型房综合房地产不仅体现出良好的经济效益，社会效益，还应该体现出高品质的建筑艺术效果，打造区域性地标建筑群体。